Круговорот квартир. Участились случаи аннулирования сделок с недвижимостью

Купили долгожданную квартиру, вложили миллионы, взяли ипотеку, а затем продавец, чаще всего пожилой, «передумал» и решил вернуть свою недвижимость: новостные ленты региона и страны полны подобных историй. Это уже похоже на какую-то эпидемию. Суды нередко встают на сторону бывших собственников, новые остаются ни с чем. Приобретать квадратные метры на вторичном рынке становится довольно небезопасно, причём определённые риски в этом случае есть всегда. Как проверить недвижимость перед покупкой, чтобы снизить риск потери квартиры и денег, выяснил сайт kirov.aif.ru.

Эффект Долиной

Подобные истории получили название «эффект Долиной». Известная певица Лариса Долина стала жертвой мошенников, которые убедили её продать квартиру. Позже суд постановил новых владельцев недвижимости вернуть её бывшей хозяйке. Недавно на всю страну прогремела ещё одна история, после обнародования которой посыпались сообщения о множестве подобных. Пенсионерка из Москвы отсудила квартиру через шесть лет после совершения сделки, убедив суд, что во время продажи была невменяема. Другие продавцы утверждают, что их обманули мошенники: деньги от продажи недвижимости они перевели злоумышленникам.

Судя по обнародованной практике, отстоять свои квартиры у новых собственников не получается. Пока известно лишь об одном успешном случае. И произошла эта история с семейной парой из Республики Коми. Молодая семья с детьми переехала в Калининградскую область, купила квартиру в ипотеку. Сразу после передачи денег новую хозяйку пригласили в полицию по заявлению продавцов, которые рассказали, что отдали деньги мошенникам.

«Они говорили, что им звонили якобы из ФСБ, затем они переводили мошенникам деньги. Полученные у нас распихали по банкоматам», — рассказала девушка телеканалу «Россия 1».

В этом случае, в отличие от множества других, суд встал на сторону покупателя. На заседании продавцы путались в ответах и утверждали, что покупательница, приобретая квартиру, знала о том, что они стали жертвами мошенников. В итоге сделка была признана чистой.

Но эта история — пока, скорее, исключение из правил. Что же делать тем, кто планирует покупку и боится оказаться в подобной ситуации? Специалисты по сделкам с недвижимостью советуют очень внимательно подходить к покупке квартир и попытаться обезопасить себя на всех этапах, ведь подводных камней на этом пути попадается много.

Добросовестный покупатель

Директор Ассоциации «Гильдия риелторов Вятки» Виктория Хрусталёва говорит, что ситуации, когда продавец оказывается недобросовестным, к сожалению, бывают. Поэтому важно быть добросовестным покупателем.

«Это тот, который совершает сделку, проявив должную осмотрительность и проверив юридическую чистоту объекта и продавца. Какие документы необходимо получить от владельца недвижимости? В первую очередь — паспорт и документы, подтверждающие право собственности, — поясняет Виктория Хрусталева. — Затем — правоустанавливающие документы, полученные в момент возникновения права. Если это произошло меньше, чем три года назад, необходимо получить документы и по прошлому собственнику».

Почему это важно? Дело в том, что в делах о банкротстве физических лиц сделки могут оспариваться в течение трёх лет, предшествующих подаче заявления о банкротстве. Этот период называется подозрительным и регулируется Федеральным законом № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Информацию о предбанкротном состоянии можно получить у самого продавца. Но так как эту информацию он может утаить, то проверить её стоит в открытых источниках — на сайте судебных приставов. Сведения можно найти по имени и фамилии продавца, региону и дате рождения. Это помогает узнать, есть долги у человека или нет, совершается ли сделка в ущерб интересам кредиторов. Кроме того, важно проверить, покупал ли владелец недвижимость в браке или нет. В первом случае необходимо получить согласие супруга или супруги.

Бывают ситуации, когда уже после совершения сделки выясняется, что в квартире кто-то прописан. Важно проверить эту информацию до подписания договора.

«Продавец должен предоставить справки о прописанных лицах. Необходимо спросить продавца, готов ли он снять их с регистрационного учёта до сделки либо установить сроки для этого в договоре, — поясняет директор „Гильдии риелторов“. — Сам покупатель эту информацию проверить не может, такую справку может предоставить только продавец. Как вариант, можно посмотреть квитанцию ЖКУ, где обычно есть количество плательщиков, но и эта информация, к сожалению, не всегда достоверна. Также бывает, что внезапно появляются наследники, о которых ранее не было известно. Если в документах есть свидетельство о праве на наследство, то важно спросить, является ли продавец единственным наследником. Но точно знать, говорит ли он правду, мы не можем. Чтобы быть уверенными, нужно отправить продавца к нотариусу, чтобы он получил заверенную справку о том, что он — единственный наследник, других претендентов нет. И в случае, если возникнут какие-то другие претенденты, он обязуется и принимает ответственность на себя разобраться в этом вопросе сам».

Что касается пенсионеров, которые пытаются вернуть ранее проданные квартиры, то стопроцентной защиты от таких ситуаций нет, но снизить риски можно. В первую очередь нужно обратить внимание на стоимость квартиры — она должна быть рыночной, а не заниженной. Также нужно выяснить причину продажи, есть ли куда ехать пенсионеру, понимает ли, что квартиру продаёт, и так далее.

Справка о том, что продавец не состоит на учёте у психиатра, не всегда показательна. Лариса Долина тоже не состояла на учёте, но квартиру, которую она продала, чтобы отдать деньги мошенникам, добросовестным покупателям пришлось ей вернуть обратно. Обезопасить себя можно, если попросить продавца в день совершения сделки сходить к врачу, чтобы получить заключение о том, что понимает значение и последствие своей сделки. Также можно запросить его кредитную историю — это поможет понять, брал ли он сомнительные кредиты накануне сделки. Кроме того, стоит опросить соседей, родных, чтобы понять, действительно ли человек продаёт квартиру, зачем, понимает ли, что делает.

Кстати, глава Комитета Госдумы по труду, соцполитике и делам ветеранов Ярослав Нилов предложил ввести обязательные проверки со стороны Росреестра информации о состоянии здоровья и дееспособности продавца жилья с целью защиты прав добросовестных покупателей.

Есть идея

В качестве одного из вариантов защиты специалисты предлагают оформить страховку риска утраты титула — полис, который защищает владельца недвижимости от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта.

Ещё один вариант, правда, трудозатратный и долгий. В законе о госрегистрации недвижимости есть глава 10.1 «Компенсация добросовестному приобретателю за утрату жилого помещения». Нужно подтвердить в суде статус добросовестного приобретателя (вы не знали, что продавец находится под воздействием мошенников), получить судебное решение о том, что квартиру вернули продавцу, попытаться взыскать с продавца деньги через суд, затем дождаться возбуждения исполнительного производства и подтверждения от приставов, что взыскать деньги не получается. После этого можно подавать иск к Минфину.

А чтобы исключить риски быть обманутым, перед сделкой стоит запросить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Информации о собственниках в ней нет, но есть основные характеристики объекта и другая общедоступная информация, а также данные обо всех обременениях, в том числе ипотеке, арестах, переходах прав на недвижимость. Выписку нужно заказать перед непосредственным подписанием договора и сдачи документов на регистрацию.

То рост, то просадка. Какая ситуация на рынке недвижимости Подробнее