Рост ключевой ставки, потянувший за собой увеличение процента по ипотеке, инфляция, снижение покупательской способности: рынку недвижимости пришлось приспосабливаться к работе в непростых условиях. Одно точно остаётся стабильным – жители страны в целом и Кировской области в частности продолжают покупать квартиры как в новостройках, так и на вторичном рынке. Какие процессы происходят в сфере недвижимости сейчас?
В ходу наличка
По данным Кировстата, в 2024 г. в области в эксплуатацию ввели 3762 здания жилого и нежилого назначения общей площадью 887,8 тыс. кв. м. 95,2 % из них – это жилые дома. Общая площадь – 603,8 тыс. кв. м, однако надо иметь в виду, что 393,1 тыс. кв. м из них построено частниками (ИЖС). В общей сложности в прошлом году было возведено на 1,4 % больше жилья, чем в 2023 г. Причём в среднем по стране наметился спад, а в ПФО – небольшой рост.
Что будет дальше? Если посмотреть данные портала ДОМ.РФ, то объём плановой сдачи на 2025 г. и последующие годы уже меньше: в 2025 г. застройщики (а тут учтены именно их данные) планируют сдать в эксплуатацию 180 тыс. кв. м, в 2026 г. – 118 тыс. кв. м.
Что касается вторичного рынка, по данным Российской гильдии риелторов, если на начало октября 2024 г. было 3137 предложений, то на начало января 2025 г. – уже 2374.
«На снижение объёма повлияли как проданные объекты ввиду повышенного спроса в конце года, так и снятые с рекламы на новогодние праздники. В связи с этим к началу 2025 г. Киров зашёл с тем же дефицитным объёмом предложения, какой был в начале 2024 г.», – пояснила пояснила учредитель компании «Регистрационное бюро недвижимости», аттестованный аналитик рынка недвижимости Карина Себелева.
По словам аналитика, в 2024 г. рост цен на квартиры во вторичном жилом фонде составил 4,9 %. В январе средняя цена подросла ещё на 2,8 %, стоимость квадратного метра перевалила за 100 тыс. руб. Средняя цена квадратного метра в хрущёвке сейчас составляет 88,8 тыс. руб. за кв. м, новая планировка – 95,6 тыс. руб., а индивидуальная – уже 124,7 тыс. руб. за кв. м. Цена квадратного метра в новостройках – от 80 до 235 тыс. руб., средняя стоимость кв. м – 113,7 тыс. руб.
Цены, очевидно, растут, поэтому и приобрести такой дорогостоящий актив могут далеко не все. Для справки – по данным Кировстата, среднемесячная начисленная зарплата работников (с учётом субъектов малого предпринимательства) с января по ноябрь 2024 г. составила 55 992 руб. По сравнению с тем же периодом она выросла на 18,1 %. Однако понятно, что и инфляция тоже на месте не стоит, что влияет на покупательскую способность зарплаты.
Но рынок недвижимости не замер. В отчёте Российской гильдии риелторов указано, что ноябрь-декабрь были довольно активными в связи с тем, что покупатели активно снимали наличные со вкладов (в целом объём сделок с наличными вырос до 73,8 %). На рост числа сделок повлияли, в частности, накопления участников и семей участников СВО. А вот сделок по новостройкам стало меньше.
Спрос на рынке аренды остаётся высоким, что приводит к повышению стоимости. Цены выросли на 50 %. Более того – сложился дефицит квартир. Из-за высоких ставок по ипотеке люди всё чаще стали отдавать предпочтение аренде, а не покупке. При этом Карина Себелева отметила, что в январе активность на рынке стала меньше. Это связано как с сезонным фактором, так и с тем, что арендаторы пересматривают цены и плата становится неподъёмной.
Ставка на месте
Директор Ассоциации «Гильдия риелторов Вятки» Виктория Хрусталева говорит, что в конце 2024 г. интерес к недвижимости подстегнули и слухи о заморозке вкладов. Ажиотажа не было, но рост был заметен. Сейчас существенных изменений эксперт не ожидает. Ставки по ипотеке сейчас – от 27 %. И пока они останутся на этом уровне.
«Спрос на новостройки в начале года подрастает, так как становится больше лимитов по льготной, семейной ипотеке. В конце года их было меньше, – пояснила Виктория Хрусталева. – По ипотечным сделкам может быть спад, так как 19 февраля крупный банк убрал такую услугу, как покупка ставки продавца. Это была неплохая возможность для приобретения недвижимости, так как можно было купить квартиру по ипотечной ставке, по которой прежде её приобрёл продавец (например, 8 %)».
С наступлением тёплого сезона традиционно растёт интерес к загородной недвижимости. Это объясняется очень просто – можно посмотреть участок и подъезды к нему. При этом Виктория Хрусталева обратила внимание на то, что с 1 марта 2025 г. вступает в силу закон, который разрешает проводить сделки купли-продажи только с теми участками, где проведено межевание и были установлены границы.
Какое жильё пользуется спросом
Самый популярный ценовой сегмент – в районе 3 млн руб. В Кирове за эту цену можно приобрести студии и однокомнатные квартиры. Зачастую их покупают для сдачи в аренду.
В 2024 г. был дефицит предложений на рынке аренды из-за высокой ставки по ипотеке. В начале 2025 г. наблюдается спад (сезонный и из-за повышения цен).
Вырос спрос также на комнаты, так как не всем стало по карману приобрести квартиру. Даже минимальной площади.
А вот сложнее всего стало продать трёхкомнатные квартиры. Это – классический ипотечный вариант, а ставка на неё сейчас в среднем 27 %.
По данным Российской гильдии риелторов